TrieuTV – Bài viết này Triệu dùng để chia sẻ kinh nghiệm và hiểu biết của bản thân trong việc chốt lời các khoản đầu tư bất động sản và chứng khoán. Nếu Quý Anh Chị cũng đang tìm kiếm kinh nghiệm thực tế ở việc chốt lời đầu tư, thì bài viết này dành cho anh chị.

Phần đầu tiên của bài viết này, Triệu sẽ dành để chia sẻ kinh nghiệm chốt lời trong việc đầu tư cổ phiếu chứng khoán.

Đối với lĩnh vực thị trường tài chính, cụ thể là cổ phiếu chứng khoán thì việc chốt lời sẽ chia làm 3 phần nhỏ dành cho 3 kiểu nhà đầu tư tương ứng gồm có:

Lợi nhuận 20% là mẫu số chung cho việc chốt lời của khoản đầu tư ngắn hạn vào cổ phiếu. Con số 20% này, Triệu lấy thông tin từ quyết sách CANSLIM – Giao dịch theo đà dựa vào những con sóng của thị trường.

Đối với đầu tư ngắn hạn cổ phiếu hay còn gọi là trading, thì việc bán ra và thu về lợi nhuận 20% đã là rất tốt vì hơn 3 lần so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng.

Và dĩ nhiên để đạt được lợi nhuận 20%, thì không thể nào anh chị “mua ở vai và bán ở đầu” được mà cần phải mua ở các mức hợp lí hơn dựa vào phân tích kỹ thuật chứng khoán, điều này anh chị có thể tham khảo thêm tại kênh TrieuTV hoặc liên hệ trực tiếp với Triệu qua email: work@tranvantrieu.com

Trong trường hợp anh chị mua ở mức giá cao sau khi cổ phiếu đã tăng khá nhiều, thì khi đó khó mà đạt được mức lợi nhuận 20% và nếu chúng ta cứ kỳ vọng vào việc PHẢI LÀ 20% thì tui mới bán thì KHÔNG ĐƯỢC. Việc này sẽ tạo “cái neo” trong tâm lí giao dịch, khiến chúng ta rơi vào thua lỗ vì chúng ta mãi đợi một điều mà tỷ lệ đạt được là rất thấp do mức giá mua ngay từ đầu là không hợp lí.

Đối với trường hợp đầu tư cổ phiếu dài hạn, thì việc chốt lời sẽ diễn ra khi giá cổ phiếu bằng giá trị thực của cổ phiếu mà nhà đầu tư đã định giá trước đó thông qua việc nghiên cứu về ngành, đọc hiểu các chỉ số tài chính của công ty.

Lợi nhuận 20%, 30%, 50% hay thậm chí 100% hoặc một con số nào cụ thể nào khác mà trước đó nhà đầu tư đã định giá. Chỉ có sự chuẩn bị trước, hiểu rõ giá trị công ty thì chúng ta mới không bỏ lỡ thời cơ mà bán cổ phiếu để thu về lợi nhuận tối đa.

Khi là một nhà đầu cơ lướt sóng T+ hoặc bắt đáy khi thị trường giảm sâu và bán trong các phiên hồi phục sau đó. Thì việc chốt lời trong trường hợp này sẽ phụ thuộc khá nhiều vào sự biến động thị trường có đúng như dự đoán của nhà đầu tư hay không.

Đôi khi, việc chúng ta nghĩ “bắt đáy” để bán trong phiên hồi phục là dễ như ăn kẹo nhưng thiệt ra thì thị trường rất khó đoán. Đáy hôm nay có thể là đỉnh ngày mai, nên kiểu chơi “bắt dao rơi” như vầy thì cá nhân tôi không khuyến khích cho các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường.

Nói về lợi nhuận của trường hợp này thì mức lợi nhuận cũng sẽ không cao nhưng tần suất thực hiện thì sẽ nhiều hơn. Và đồng thời khi mua bán thì việc trả thuế & phí giao dịch cũng đã “ăn bớt” phần nào lợi nhuận đạt được.

Nhà đầu cơ lướt sóng T+ bán ra khi có lợi nhuận theo đúng dự đoán thì cũng khá tốt, nhưng có một nhược điểm đối với phong cách lướt sóng đó chính là bỏ qua các cơ hội đạt được mức lợi nhuận cao hơn.

Ở lĩnh vực đầu tư bất động sản, có rất nhiều loại hình và phân khúc đầu tư khác nhau trong đó phổ biến nhất là: căn hộ chung cư và đất nền. Ngoài ra, còn một số loại hình đầu tư bất động sản khác như nhà phố, shophouse, officetel, building, villa nghỉ dưỡng…

Trong bài này, tôi chỉ tập trung ở 3 phân khúc là căn hộ chung cư, đất nền và shophouse.

Căn hộ chung cư khu vực TPHCM hiện nay rất nhiều vì mật độ dân số cao và giá thành rẻ hơn so với nhà lẻ hay còn gọi là nhà phố. Chính vì vậy mà căn hộ chung cư trở thành loại hình thu hút đầu tư rất nhiều từ những năm 2006 cho đến hiện nay.

Theo kinh nghiệm của bản thân, thì tôi sẽ phân làm 2 loại trong việc đầu tư căn hộ chung cư

Mua lướt sóng căn hộ chung cư trước khi ký Hợp Đồng Mua Bán

Đây là phương thức đầu tư phổ biến mà hầu hết các nhà đầu tư cả mới lẫn cũ đều lựa chọn, mua căn hộ trong Event khi dự án căn hộ mới ở giai đoạn làm móng cọc.

Thông thường đối với việc đầu tư này, thì chúng ta sẽ thanh toán dưới 30% giá trị căn hộ và mức kỳ vọng thường rơi vào 3-5% của tổng giá trị căn hộ.

Tôi lấy ví dụ căn hộ Thủ Thiêm Dragon loại 2PN diện tích 80m2 có giá bán ở thời điểm làm móng là 2,8 tỷ bao gồm VAT vào tháng 11/2017.

Các nhà đầu tư sẽ thanh toán 10-20% giá trị căn hộ tức là 280 – 560 triệu trong thời gian 3 tháng sau khi đặt cọc.

Và lợi nhuận kỳ vọng là 3-5% tương đương 90 – 140 triệu trong vòng 3 tháng trước khi ký HĐMB và bổ sung đủ 30%.

Vậy thì, để đầu tư lướt sóng căn hộ chung cư có hiệu quả thì Quý Anh Chị quan tâm 2 việc

– Thời gian bán ra nên trước khi ký HĐMB căn hộ và thời điểm tốt nhất là 2 tuần sau ngày mở bán.

– Lợi nhuận hợp lí 3-5% tổng giá trị căn hộ, đừng kỳ vọng quá cao vì rất khó để xảy ra.

Mua đầu tư dài hạn cho đến khi căn hộ được bàn giao và đi vào hoạt động, thời gian đầu tư dưới 5 năm

Đầu tư dài hạn tối thiểu 3 năm và kỳ vọng dưới 5 năm sẽ là lựa chọn sáng suốt nhất cho việc đầu tư căn hộ chung cư. Quý Anh Chị có thể đầu tư thời gian dài hơi hơn, hoặc giữ lại căn hộ vì vị trí đó quá đẹp cũng là lựa chọn rất tốt đem về dòng tiền đều đặn khi mà anh chị không theo đuổi mục tiêu chốt lời để xoay vòng nguồn vốn.

Tỷ suất lợi nhuận bình quân của đầu tư căn hộ TPHCM vào khoảng 30% từ khi dự án làm móng cho đến khi bàn giao và đi vào hoạt động.

Một số dự án sẽ có mức cao hoặc thấp hơn con số 30% khi chính dự án đó có mức giá bán ban đầu thấp hơn thị trường hoặc vị trí đó quá tiềm năng ở thời điểm mở bán điển hình như Vinhomes Central Park hay Empire City hoặc Thủ Thiêm Dragon quận 2.

Để đạt mức lợi nhuận bình quân hàng năm cao nhất khi đầu tư vào chung cư TPHCM đó là

Mua ===> Nhận Nhà ===> Cho Thuê 2-3 năm ===> BÁN

30% + 5% x 3 năm = 45% trong 5 năm tương đương

9%/năm

Tóm lại, thời điểm chốt lời tốt nhất cho việc đầu tư chung cư là 3 năm sau khi nhà được bàn giao.

Tiếp theo TrieuTV sẽ chia sẻ một chút hiểu biết và kinh nghiệm trong việc đầu tư đất nền.

Trong phần này, tôi sẽ chia làm 2 nhánh gồm đầu tư đất nền hay dự án phân lô tại TPHCM và tại các tỉnh vùng ven.

Hơn 5 năm vừa qua từ 2018, thị trường bất động sản cụ thể là đất nền đã xảy ra ít nhất ba “cơn sốt” lớn và thời điểm xảy ra là sau Tết Âm Lịch các năm 2018 và 2019 và một lần lớn là vào sau thời kỳ lockdown Covid-19 cuối năm 2021 đầu năm 2022.

Các nhà đầu tư đất nền nhanh nhạy trong giai đoạn này đã kiếm được rất rất nhiều tiền khi chọn đúng thời điểm và ngược lãi cũng có nhiều nhà đầu tư chậm hơn nên họ phải “gồng” để đợi cơn sóng tiếp theo.

Vậy thì đâu là dấu hiệu cho biết nên chốt lời đất nền?

Từ khóa “cuộc gọi” từ môi giới, cò đất và sales liên tục chính là dấu hiệu của những cơn sốt. Và mỗi mùa vụ gặt hái lợi nhuận từ đất nền thường diễn ra trung bình 2 tháng là cơn sốt sẽ đi qua.

Nên chúng ta cần “liệu cơm gắp mắm”, giá tăng 30 – 50% là điều thường diễn ra trong vòng 2 tháng của cơn sốt đó.

Tôi lấy thí dụ về trường hợp dự án đất nền Rio Grande, Long Trường, Quận 9 có giá 35 triệu/m2 vào cuối năm 2020 và một tháng sau khi mua giá đất đã tăng gần 10% lên mức 45 triệu/m2 cho đất sổ đỏ thuộc dự án Rio Grande, Centana Điền Phúc Thành. Đây là lúc nên bán chốt lời đối với các nhà đầu tư lướt sóng.

Và 2 tháng sau đó, giá đất thổ cư tại khu vực Long Trường đã trở về mức quanh 40 triệu/m2

Vậy đối với đất tỉnh lẻ vùng ven Sài Gòn thì sao? Khi nào nên bán đất nền, đất đồi hay dự án phân lô tại tỉnh

Trải qua thời kỳ lockdown Covid-19, đất tỉnh và vùng ven Saigon đã bùng nổ mạnh mẽ điều này khiến cho các nhà đầu tư thèm khát lao vào cơn sốt đó và một số thì bị “ôm bom”, một số thì “ôm tiền”.

Dấu hiệu chốt lời khi mua bán đất tỉnh vùng ven Sài Gòn là khi báo chí bắt đầu lên bài nhiều về việc các nhà đầu tư ồ ạt, lũ lượt đoàn người và xe đến các nơi xa săn đất.

Khi báo chí viết nhiều về một nơi nào đó thì có 2 khả năng

1. Chủ đầu tư hoặc nhóm “cá mập” họ muốn báo chú thu hút thêm sự chú ý để các nhà đầu tư lớn có thể ra hàng.

2. Báo chí cần thu hút thêm sự chú ý tại một khu vực tâm điểm, nên khi đó mọi việc đã xảy ra gần như kết thúc.

Nhược điểm lớn nhất của đầu tư bất động sản, đó chính là tính thanh khoản trong những giai đoạn trầm lắng của thị trường. Và nhược điểm này đã được khắc phục tại thị trường có vốn hóa lớn nhất chính là thị trường cổ phiếu.

Bất kể thị trường trầm lắng hay sôi động, Quý Anh Chị đều dễ dàng mua vào và bán ra tài sản một cách nhanh chóng để linh hoạt nguồn vốn xử lí việc khi cần.

Hi vọng thông tin trong bài viết này sẽ giúp anh chị có thêm kinh nghiệm khi đầu tư.