Quận 9 hiện đã sáp nhập vào TP. Thủ Đức, là đô thị hạt nhân của TP.HCM với những thay đổi mạnh mẽ về quy hoạch và cơ sở hạ tầng. Đây cũng là đòn bẩy giúp thị trường nhà đất quận 9 thu hút người mua, nhà đầu tư.
Trong bài viết này tranvantrieu.com sẽ cung cấp 4 thông tin quan trọng nhất mà người có nhu cầu mua nhà đất, đầu tư BĐS quận 9 cần tìm hiểu:

Quận 9 được thành lập vào năm 1997 cùng thời điểm với quận Thủ Đức và Quận 2 trên cơ sở chia tách từ huyện Thủ Đức cũ trước đó.

Đến ngày 1/1/2021, quận 9 lại sáp nhập vào TP. Thủ Đức theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 của UBTVQH. Trước đó, quy hoạch tổng thể của thành phố xác định diện tích của quận 9 là 11.389,62 ha. Quận nằm về phía Đông của TP.HCM, tiếp giáp tỉnh Đồng Nai, được con sông Đồng Nai bao bọc. Phía Bắc của quận giáp thành phố Dĩ An, Bình Dương tạo lợi thế liên kết vùng rất thuận tiện.

Quy hoạch quận 9 chia thành 3 khu trung tâm hạt nhân, bao gồm:

• Khu trung tâm thương mại dịch vụ đa năng cấp khu vực tại phường Long Bình, có quy mô khoảng 93 ha
• Khu Trung tâm thương mại dịch vụ phía Đông thành phố tại phường Trường Thạnh và phường Long Trường có quy mô khoảng 140 ha
• Khu dân cư và trung tâm hành chính Quận 9 tại phường Trường Thạnh và phường Long Trường có quy mô khoảng 136 ha

Năm 2018, TP.HCM đã chi 250.000 tỷ đồng để phát triển hạ tầng giao thông tại Quận 9 do có lợi thế là cửa ngõ kết nối của toàn vùng Nam Bộ. Quy hoạch giao thông quận 9 có sự kết nối xuyên suốt giữa các loại hình đường bộ, đường thủy, đường sắt và đường hàng không. Trong đó giao thông đường bộ được kết nối bởi hai tuyến chính là Xa lộ Hà Nội và cao tốc Long Thành – Dầu Giây. Xa lộ Hà Nội là một trong những tuyến đường rộng lớn nhất quận 9, nối trực tiếp tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên vào trung tâm thành phố.

Ngoài đường bộ, trong tương lai gần, quận 9 sẽ phát triển các dự án đường thủy, tập trung vào tuyến giao thông sông Sài Gòn – sông Đồng Nai kết nối TP.HCM – TP. Biên Hoà.

Theo Chính sách của nhà nước, quận 9 sẽ được quy hoạch tổng thể, không chỉ tại những vị trí có bất động sản vàng, hoàn chỉn cơ sở hạ tầng hiện đại, giao thông thuận tiện xuyên suốt mà đây cũng là địa bàn được định hướng quy hoạch trở thành khu đô thị tri thức và công nghệ cao, tạo nên diện mạo của quận 9 nói riêng, TP. Thủ Đức nói chung trở thành khu đô thị thực thụ, giải quyết được các vấn đề về công ăn việc làm, an cư xã hội, đảm bảo tính liên kết giữa vùng TP. Thủ Đức đến trung tâm thành phố và các tỉnh lân cận.

Cùng với quận 2 và quận Thủ Đức, hạ tầng quận 9 đang được đẩy mạnh đầu tư để tương xứng với tầm vóc của đô thị hạt nhân phía Đông TP.HCM.

Quận 9 cùng với khu Đông Sài Gòn đang là nơi dẫn đầu về số lượng các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai. 

Trong giai đoạn 2021-2025, nhiều tuyến đường tại quận 9 được mở rộng và nâng cấp tương xứng với tầm vóc của TP. Thủ Đức. Cụ thể, quận mở rộng 5 tuyến đường: Lã Xuân Oai, Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh và Lò Lu. Cũng trong giai đoạn này, quận sẽ hoàn thành tuyến Metro số 1, khép kín đường Vành đai 2, khởi công đường Vành đai 3, đề xuất mở rộng tuyến cao tốc Long Thành – Dầu Giây. Trong đó tuyến Metro số 1 nối Bến Thành và Suối Tiên là dự án nổi bật nhất, theo kế hoạch sẽ vận hành vào năm 2021 nhưng bị chậm tiến độ. Đến thời điểm này toàn bộ 17 đoàn tàu của dự án metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã được nhập về để chuẩn bị cho việc chạy thử vào cuối năm 2022 nhằm phục vụ khai thác thương mại trong năm 2023. Khi vận hành, dự án sẽ giúp người dân di chuyển từ quận 9 đến trung tâm quận 1 dễ dàng và nhanh chóng. 

Với trục giao thông huyết mạch là Xa lộ Hà Nội và gần kề tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, trục quốc lộ Bắc Nam giúp cư dân quận 9 thuận tiện để di chuyển vào trung tâm thành phố lẫn các tỉnh Nam Trung Bộ và Tây Nguyên. Ngoài ra, tuyến đường vành đai 3 cũng giúp việc lưu thông từ quận 9, nói riêng, TP.HCM nói chung đến TP mới Bình Dương – TP. Nhơn Trạch xuyên suốt.

Mặc dù hạ tầng giao thông quận 9 liên tục được đầu tư nhưng chưa đáp ứng được tốc độ phát triển kinh tế của quận khiến nhiều tuyến đường vẫn xảy ra kẹt xe, ngập nước vào mùa mưa. Cụ thể:

• Đường Lê Văn Việt thường xuyên kẹt xe ở nút giao Lê Văn Việt – Đình Phong Phú do lưu lượng giao thông quá lớn.
• Đường Lã Xuân Oai là trục đường gần Khu công nghệ cao và Nguyễn Duy Trinh thường xuyên ngập do lượng xe lưu thông lớn nhưng hệ thống thoát nước nhiều năm không được cải tạo.
• Các tuyến đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển, Lò Lu… là điểm đen về mất trật tự an toàn giao thông do có lượng lớn xe container, xe tải di chuyển vào cảng Phú Hữu, cảng Cát Lái – Tân Cảng.

Hạ tầng kinh tế nổi bật nhất quận 9 phải kể đến Khu Công nghệ cao quận 9, là nơi quy tụ hàng trăm công ty, doanh nghiệp trong và ngoài nước đặt trụ sở, nhà máy hoạt động, thu hút vốn đầu tư hàng tỷ USD. Khu công nghệ cao quận 9 thu hút nhiều doanh nghiệp quốc tế với những tên tuổi hàng đầu thế giới như Samsung, Schneider, Intel, Microsoft, Jabil… tạo cơ hội việc làm cho hàng trăm nghìn người lao động, cũng là lực đẩy cho nhu cầu về nhà ở tại quận 9.

Đặc biệt, địa bàn quận 9 đã hình thành một cách bài bản hệ thống giáo dục, văn hóa, giải trí, các khu chức năng quan trọng như Khu giáo dục đào tạo Đại học Long Phước, Khu Đại học Quốc gia TP.HCM, Cảng Phú Hữu, Khu du lịch Suối Tiên và Công viên Lịch sử Văn hóa Dân tộc.

Quận cũng có đầy đủ các khu thể dục thể thao cấp thành phố, khu huấn luyện thể thao đa năng tại các khu dân cư và từ các địa bàn cư dân đều có thể di chuyển dễ dàng đến trung tâm thể dục thể thao Rạch Chiếc (quận 2).

Chỉ tiêu cây xanh mức 7 – 8 m2/người đang được quận 9 đảm bảo khá tốt khi đã xây dựng được một số khu vực công viên sinh thái tập trung quy mô lớn.

Dưới đây là những tiện ích nổi bật tại quận 9:

So với các quận ở khu Đông, quỹ đất quận 9 vẫn còn khá lớn và mật độ dân số vừa phải (thấp hơn nhiều so với quận 2 và quận Thủ Đức) nên đây là địa bàn được nhiều ông lớn chọn để triển khai các khu đô thị, khu căn hộ quy mô lớn. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, quận 9 có khoảng hơn 170 dự án đã hoặc đang triển khai, trong đó có 41 khu đô thị mới, 35 khu căn hộ, 20 khu phức hợp… và các loại hình khác như liền kề, biệt thự.

Dưới đây là một số dự án bất động sản đang thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư thời gian gần đây:

Vinhomes Grand Park quận 9 tọa lạc tại mặt tiền Nguyễn Xiển – Phước Thiện, phường Long Thạnh Mỹ – Long Bình, TP. Thủ Đức. Dự án có tổng quy mô gần 272ha gồm 72 tòa với 43.500 căn hộ, hàng trăm biệt thự, shophouse… do tập đoàn Vingroup đầu tư và phát triển.

Theo dữ liệu tin đăng trên Batdongsan.com.vn thời điểm đầu tháng 9/2022, dự án đang mở bán phân khu cuối cùng có tên thương Beverly Solari với giá từ 49 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ Vinhomes Grand Park quận 9 thuộc phân khu Beverly Solari cụ thể như sau:

• Căn studio diện tích 30m2 có giá từ 1,5 tỷ đồng
• Căn 1PN + diện tích 46,5m2 giá từ 2,2 tỷ đồng
• Căn 2PN diện tích 59m2 giá từ 2,7 tỷ đồng
• Căn 2PN + diện tích 69-72m2 giá từ 3,298 tỷ đồng
• Căn 3PN diện tích 81-108m2 giá từ 5.078 tỷ đồng

Ngoài ra còn nhiều căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại Vinhome Grand Park đang có tin đăng bán trên Batdongsan.com.vn với giá từ 35-50 triệu/m2 tùy phân khu và vị trí.

Sản phẩm shophouse, biệt thự trong dự án cũng đang được đăng bán với nhiều mức giá khác nhau, tùy phân khu và vị trí, diện tích, thấp nhất 125 triệu/m2, cao nhất là 311 triệu/m2.

Căn hộ Ricca là giai đoạn 2 của dự án Khu dân cư Rio Centro, phường Phú Hữu, quận 9. Khu căn hộ này nằm ở mặt tiền đường D7, góc giao với đường Gò Cát, cách đường Nguyễn Duy Trinh khoảng 550m, quy mô gồm 2 tòa tháp cao 18 tầng với 549 căn hộ 1-3 phòng ngủ và 23 shophouse.

Mặc dù quy mô nhỏ và tiện ích nội khu, thiết kế không mấy nổi bật nhưng với vị trí kết nối tốt, thuận tiện, đa dạng các loại diện tích, đặc biệt các căn diện tích nhỏ nên khu căn hộ Ricca nhận được sự quan tâm của nhiều người mua. Hiện tại giá bán căn hộ Ricca theo tin đăng trên Batdongsan.com.vn dao động từ 31-37 triệu/m2. Như vậy giá 1 căn hộ 2 PN tại đây khoảng từ 1,8 tỷ đồng trở lên, tầm giá đáp ứng khá tốt nhu cầu của phần lớn người lao động và cũng là mức giá khá cạnh tranh ở khu Đông.

Sim City là tổ hợp biệt thự, nhà phố theo mô hình compound khép kín, tọa lạc tại đường số 4, phường Trường Thạnh, quận 9, TP.HCM Khu dân cư gồm hai giai đoạn, tổng cộng 700 căn nhà phố, biệt thự. Giai đoạn 1 dự án đã cơ bản hoàn thiện, bàn giao nhà từ năm 2019 và đã có nhiều cư dân chuyển vào sinh sống. Tuy nhiên đến nay cư dân vẫn đang chờ cấp sổ đỏ. Giai đoạn 2 của Sim City đang tạm ngưng xây dựng do vi phạm xây không phép, hiện vẫn đang quây tôn chưa triển khai trở lại.

Mặc dù có những vướng mắc về pháp lý nhưng Simcity nhận được nhiều sự quan tâm của người mua ở thực vì nằm trong quần thể khép kín, giá khá mềm so với mặt bằng giá của loại hình nhà phố, biệt thự quận 9 nói riêng và khu Đông nói chung. Cụ thể, căn nhà phố 1 trệt 3 lầu diện tích 80 m2 tại đây có giá dao động từ 5-8 tỷ đồng. Tuy nhiên, người dân quanh khu vực này cho biết, ngoài vấn đề pháp lý, nếu so với tiện ích, hạ tầng quanh dự án thì mức giá này cũng không hề rẻ, vì đường sá quanh dự án chưa được cải tạo, dự án nằm trong khu vực vắng vẻ, ít tiện ích dân sinh.

Với vị trí địa lý thuận lợi và cơ sở hạ tầng được đầu tư, quỹ đất còn nhiều và mật độ cư dân không quá đông đúc, quận 9 trở thành lựa chọn yêu thích của cả người mua nhà ở thực và nhà đầu tư. Từ quận 9, cư dân chỉ mất 15 phút di chuyển để đến trung tâm Phú Mỹ Hưng qua cầu Phú Mỹ; khoảng 20 phút qua hầm Thủ Thiêm hoặc Xa lộ Hà Nội để đến trung tâm Quận 1. Việc kết nối vùng từ quận 9 cũng rất thuận tiện, như đi Vũng Tàu cũng chỉ mất 1h20 phút, đến khu công nghiệp Phú Mỹ khoảng 45 phút…

Với quỹ đất lớn, quận 9 ngày càng nhiều khu đô thị mới được hình thành tạo nên bộ mặt mới khang trang, hiện đại, thay thế cho vùng ven kém phát triển 10 năm trước với sự đổ bộ của hàng loạt ông lớn bất động sản như Khang Điền, Nam Long, CapitaLand, Keppel Land, Mapletree, Vingroup… Giá nhà đất quận 9 cũng đã tăng khá mạnh trong vòng 5 năm qua, thiết lập mặt bằng giá mới ở hầu hết các loại hình, cụ thể:

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đất nền Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B… nằm trong các hẻm nhỏ dao động từ 25-30 triệu đồng/m2. Các khu vực như Lò Lu, Long Phước, Long Bình, Long Trường, Long Thạnh Mỹ… với các lô đường nhỏ, ô tô không vào được cũng đang ở mức 22-30 triệu đồng/m2. Những lô đất đường hai ô tô tránh nhau giá đều từ 45 triệu đồng/m2. Riêng đất mặt tiền kinh doanh ở các tuyến đường lớn như đường 379, Đỗ Xuân Hợp, Lê VănViệt, Nguyễn Văn Tăng, Nguyễn Duy Trinh… dao động từ 100-125 triệu đồng/m2. Nhìn chung giá đất nền quận 9 đã tăng 3-4 lần so với 4-5 năm trước.

Nguồn cung căn hộ chung cư quận 9 khá dồi dào, đến từ nhiều dự án có quy mô lớn như Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point, Lumiere Boulevard, Safira Khang Điền, The 9 Stellars…

Về giá bán, các dự án chung cư tại quận 9 được mở bán từ năm 2021 đến nay đều được thiết lập mức giá trung bình từ 40-50 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án mức giá trung bình là 70-80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, quận 9 vẫn còn nhiều lựa chọn căn hộ giá tầm trung cho người lao động có thu nhập trung bình trở lên với giá dao động từ 30 triệu đến dưới 40 triệu/m2 như Ricca, Sky 9, Jamilia Khang Điền…

Năm 2022, nguồn cung loại hình nhà thấp tầng tại quận 9 đến từ một số dự án tiêu biểu như Villa Park, Rio Vista MIK, Mega Ruby, Mega Resince, Melosa Garden, Lucasta, Vinhomes Grand Park, Riviera Cove, Valora Fuji, Park Riverside Premium…

Hiện tại trên Batdongsan.com.vn đang có một số sản phẩm sơ cấp đến từ dự án Classia Khang Điền giá từ 197-200 triệu/m2, còn lại hầu hết là sản phẩm thứ cấp.

So với 2-3 năm trước, giá nhà thấp tầng quận 9 đã tăng khá mạnh, có những dự án tăng 50-70%. Chẳng hạn biệt thự/nhà phố tại dự án Verosa Park hiện có giá 15-30 tỷ đồng/căn, trong khi giá bán năm 2019 từ 10-20 tỷ đồng. Giá nhà phố Mega Ruby năm 2019 từ 5-9,5 tỷ đồng/căn hiện được rao bán với giá 8,5-16 tỷ đồng/căn. Một dự án nhà phố khác là Melosa Garden hiện có giá 9,5-17 tỷ đồng/căn tăng gấp đôi so với mức 4,8-6,5 tỷ đồng/căn năm 2019…

Quận 9 được mệnh danh là “thiên đường nhà trọ giá rẻ” ở khu Đông với mức thuê đáp ứng được nhu cầu của nhiều lao động, công nhân. Người lao động có thể dễ dàng tìm được những phòng trọ quận 9 có giá thuê từ 1,2-1,8 triệu/tháng gần khu công nghệ cao. Đây là những căn nhà cấp 4 mái tôn, diện tích khoảng 15-25m2. Với tài chính từ 2-3 triệu đồng có thể tìm được phòng trọ mái bằng, diện tích 20-30m2. Đây là hai loại hình nhà trọ quận 9 có giá thuê rẻ nhất hiện nay, tập trung nhiều ở các phường Long Thạnh Mỹ, Phú Hữu, Trường Thạnh, Hiệp Phú, Phước Long A, B…. Ở tầm tài chính 4-6 triệu/tháng, người thuê có thể tìm các phòng trọ được trang bị đầy đủ tiện ích như điều hòa, nóng lạnh, máy giặt… hoặc các căn hộ 1-2 phòng ngủ diện tích nhỏ. Với các căn hộ 2-3 phòng ngủ trong các chung cư, giá thuê cũng chỉ từ 6-12 triệu/tháng, rẻ hơn rất nhiều so với quận trung tâm.

Nhìn chung quận 9 là địa bàn thích hợp cả mua để ở và đầu tư vì mật độ dân cư thoáng, quỹ đất chưa cạn kiệt và giá khá mềm so với mặt bằng khu Đông. Tuy nhiên, giá nhà đất quận 9 cũng đã tăng nóng cục bộ nhiều nơi, chỉ còn vùng ven, xa trung tâm như Long Trường, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú, Phước Long… mới còn giá mềm nhưng hạ tầng chưa đồng bộ. Nếu đầu tư tại đây cần xác định dài hạn, nếu mua để ở phải chấp nhận xa trung tâm, kết nối chưa thuận tiện. Loại hình căn hộ tại quận 9 hiện giá sơ cấp tại nhiều dự án khá cao, trung bình khoảng 50 triệu/m2. Do đó nếu tài chính hạn hẹp, người mua ở thực nên tìm kiếm các dự án thứ cấp có giá mềm hơn. Ngoài ra, khi mua nhà đất quận 9, người mua cũng cần lưu ý tình trạng ngập nặng và kẹt xe tại một số khu vực.

Theo batdongsan.com.vn