TrieuTV – Bài viết này dành cho Quý Anh Chị đang có sẵn nguồn vốn 4 tỷ nhàn rỗi muốn đầu tư trong 5 năm để tối ưu đồng vốn thay vì gửi ngân hàng lấy lãi tiết kiệm trung bình 6%/năm. Nếu gửi ngân hàng thì chúng ta thường có 2 lựa chọn là lãi hàng tháng hoặc lãi nhập gốc. Vì vậy, khi đầu tư tôi cũng sẽ chọn loại hình có tính chất tương tự như gửi ngân hàng là thu nhập hàng tháng và gia tăng nguồn vốn sau khi đáo hạn 5 năm.

Với số tiền 4 tỷ vào cuối năm 2023, tôi sẽ có một vài lựa chọn đầu tư tài sản như sau:

– Đầu tư vào bất động sản: mua đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố sau đó cho thuê rồi bán đi.

– Đầu tư vào thị trường tài chính: cổ phiếu, trái phiếu hay tiền điện tử, vàng và ngoại hối.

Trong bài này, tôi sẽ tập trung vào 2 loại chính là căn hộ chung cư và cổ phiếu các công ty có vốn hóa lớn (Bluechip) vì 2 lí do:

1. Cùng số tiền, giá thuê căn hộ chung cư sẽ cao hơn nhiều so với nhà phố hoặc đất nền và việc quản lí căn hộ cũng có sự hỗ trợ từ Ban Quản Lí Dự Án chúng ta sẽ không mất quá nhiều thời gian, công sức để xử lí những việc ngoài tầm kiểm soát.
2. Công ty có vốn hóa lớn là những công ty đại chúng với ngành nghề dễ hiểu mà ai cũng dễ nhận biết.

Tôi sẽ phân tích 3 trường hợp để tối ưu đầu tư nguồn vốn 4 tỷ như sau:

• Trường hợp 1: Đầu tư 100% số tiền 4 tỷ vào bất động sản, cụ thể là mua căn hộ chung cư cho thuê.
• Trường hợp 2: Đầu tư 100% số tiền 4 tỷ vào thị trường chứng khoán.
• Trường hợp 3: Phân bổ nguồn vốn theo tỷ lệ 3:1 cho bất động sản và chứng khoán.

Khi phân tách ra 3 trường hợp như vậy, chúng ta sẽ xem tỷ suất lợi nhuận (Return on Investment) của trường hợp nào sẽ là tối ưu nhất. Từ đó Quý Anh Chị sẽ có thêm góc nhìn trong đầu tư để tối ưu lợi nhuận phù hợp với mục tiêu và khẩu vị rủi ro của mình.

Đầu tiên, chúng ta đi vào trường hợp 1 là đầu tư 100% số tiền 4 tỷ vào việc mua căn hộ chung cư cho thuê.

Đối với việc mua căn hộ chung cư đã bàn giao để đưa vào khai thác ngay thì có một yếu tố rất quan trọng chúng ta cần lưu ý đó chính là giá trị gia tăng của căn hộ gần như là không còn, sau khi căn hộ được bàn giao giá trị sẽ đi ngang hoặc biến động không quá nhiều tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường chung.

Vì vậy, tôi giả định giá căn hộ tăng thêm 10% là tối đa sau thời gian là 5 năm cho hầu hết các dự án đã bàn giao. Tuy nhiên, cũng sẽ có một số trường hợp ngoại lệ và là khoảng đầu tư hời trong tương lai 5 năm tới. TrieuTV sẽ viết một bài riêng về các trường hợp này để anh chị tham khảo sau.

Và với ngân sách 4 tỷ tôi có những lựa chọn sau dựa trên vị trí và đơn giá bán căn hộ năm 2023:

• Căn hộ 1PN diện tích từ 45 – 55m2 tại Millennium Bến Vân Đồn, Vinhomes Central Park Bình Thạnh…
• Căn hộ 2PN diện tích từ 60 – 85m2 tại Botanica Tân Bình, Thủ Thiêm Dragon Quận 2…
• Căn hộ 3PN diện tích trên 90m2 tại West Gate Bình Chánh, Safira Khang Điền Quận 9…

Tôi chọn ra các dự án có tỷ lệ lắp đầu tốt để tính toán và phân tích số liệu cho anh chị dễ hình dung được bức tranh lợi nhuận của mỗi loại hình đầu tư.

Bắt đầu với căn hộ 1PN tại Vinhomes Central Park Bình Thạnh có giá bán vào khoảng 3,5 – 4 tỷ tùy vào diện tích căn hộ thực tế. Và giá thuê mặt bằng chung hiện nay vào khoảng 15 – 19 triệu/tháng.

Như vậy, tôi sẽ lấy mức trung bình là 17 triệu/tháng là mức giá cho thuê đối với căn hộ 1PN Vinhomes Landmark Bình Thạnh.

Cho thuê căn hộ Vinhomes sau 1 năm, số tiền thu về là 204 triệu tương đương tỷ suất lợi nhuận cho thuê là 5,1% mỗi năm.

Giả định giá thuê không thay đổi trong 5 năm, như vậy sau 5 năm tôi sẽ thu về 1,02 tỷ.

Và với giả định ban đầu là giá trị gia tăng 10% sau 5 năm, tôi bán căn hộ đi để thu về cả gốc và lãi là 4,4 tỷ rồi cộng thêm 1,02 tỷ từ cho thuê. Tôi được tổng là 5,42 tỷ sau 5 năm đầu tư vào căn hộ 1PN Vinhomes.

Như vậy, tổng lợi nhuận là 35,5% trong vòng 5 năm

Tương đương 7,1% mỗi năm

Kế tiếp, tôi sẽ phân tích trường hợp 2 về việc đầu tư 100% số tiền 4 tỷ vào thị trường cổ phiếu chứng khoán.

Cổ phiếu tôi lựa chọn cho việc phân tích này là công ty vàng bạc đá quý PNJ, một công ty đại chúng với mô hình kinh doanh dễ hiểu và thuộc nhóm có vốn hóa lớn trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Ngoài ra, PNJ còn là công ty trả cổ tức đều đặn trong hơn 8 năm vừa qua vì vậy chúng ta có số liệu để phân tích dễ hơn là những công ty mới niêm yết gần đây.

Giá mỗi cổ phiếu PNJ vào tháng 11/2023 đang giao dịch ở mức 80,000 VND trên mỗi cổ phiếu.

Thị trường cổ phiếu nói riêng hay thị trường tài chính nói chung, có mức biến động lớn, thường xuyên và liên tục so với bất động sản. Vì thế, việc tiếp cận đầu tư thời gian để tìm hiểu và bỏ vào số vốn lớn là điều không dễ đối với số đông các nhà đầu tư từ thị trường bất động sản có nhu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Có một điểm khác biệt giữa đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản đó là sự khó lường của thị trường chứng khoán, vì thị trường tăng giảm bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như kinh tế, chính trị của Việt Nam và thế giới. Vì vậy, tôi xin phép được lấy số liệu cũ hơn trong 5 năm từ 2018 – 2022 để làm phân tích cho trường hợp thứ 2 này.

Từ năm 2018 – 2022 là khoảng thời gian 5 năm với đủ thăng trầm của thị trường chứng khoán, kèm theo đó là sự kiện “thiên nga đen” Covid-19 ảnh hưởng đến thị trường nên số liệu cũng khá đa dạng ở nhiều giai đoạn sẽ cho chúng ta cái nhìn chung về thị trường cả lúc bình yên và lúc bất ổn.

Giờ tôi sẽ dùng toàn bộ số tiền 4 tỷ để mua cổ phiếu PNJ vào ngày 02/01/2018 với các số liệu được thể hiện dưới đây:

Vào ngày 02/01/2018, mỗi cổ phiếu PNJ có giá 133.600 VND tương đương 29.940 cổ phiếu PNJ

Vào 14/06/2018, PNJ chia tách cổ phiếu theo tỷ lệ 3:2 như vậy số cổ phiếu ban đầu của tôi từ 29.940 sẽ thành 44.910 cổ phiếu (29.940×3:2) và giá cổ phiếu PNJ lúc đó là 59,3000 VND/cphieu.

Tiếp theo vào ngày 05/06/2019, PNJ một lần nữa chia tách cổ phiếu theo tỷ lệ 4:3 như vậy số cổ phiếu từ 44.910 sẽ thành 59.880 cổ phiếu tại cùng thời điểm mỗi cổ phiếu PNJ có giá 52.270 VND

Lần chia tách cuối cùng diễn ra vào ngày 29/12/2022 theo tỷ lệ 4:3 biến số cổ phiếu tôi đang nắm giữ từ 59.880 trở thành 79.840 cổ phiếu và tôi bán toàn bộ số cổ phiếu vào ngày 30/12/2022 với giá 87,630 VND.

Và thu về tổng giá trị là 6,996,379,200 VND

Như vậy mức tỷ suất lợi nhuận từ việc bán cổ phiếu PNJ sau 5 năm là gần 75%

Khi đầu tư cổ phiếu vào những công ty kinh doanh hiệu quả như PNJ, chúng ta còn được hưởng quyền chia cổ tức bằng tiền mặt hàng quý hoặc hàng năm tùy vào tình hình kinh doanh. Chính vì vậy, giờ tôi sẽ tính tiếp phần cổ tức thực nhận trong 5 năm đầu tư vào PNJ.

PNJ là công ty trả cổ tức đều đặn và liên tục trong hơn 10 năm từ 2012 – 2022 và cổ tức là nguồn thu nhập thụ động hàng năm cho anh chị khi đầu tư vào PNJ

Phần trước, chúng ta đang sở hữu 29.940 cổ phiếu PNJ bằng nguồn vốn 4 tỷ

Và đây là số tiền cổ tức PNJ chi trả cho mỗi cổ phiếu theo từng quý/năm

Tổng tiền cổ tức = Số lượng cổ phiếu nắm giữ x cổ tức được chi trả theo quý/năm

• Năm 2018, tổng số tiền cổ tức là 42.065.700 VND

• Năm 2019, tổng tiền cổ tức là 71.876.000 VND

• Năm 2020, 1.500 VND/cphieu và số tiền cổ tức cho 59.880 cphieu là 89.820.000 VND
• Năm 2021, cổ tức 1.500 VND/cổ phiếu và số tiền cổ tức là 89.820.000 VND
• Năm 2022, tổng tiền cổ tức là 119.760.000 VND

Như vậy, trong vòng 5 năm từ 2018 – 2022 tổng tiền cổ tức nhận được từ PNJ là 413.341.700 VND

tương đương 10,33% trong 5 năm.

VẬY THÌ

tổng giá trị sau 5 năm đầu tư vào cổ phiếu PNJ gồm cả giá trị tăng trưởng cổ phiếu và cổ tức là

7.409.720.900 VND

tương đương tỷ suất lợi nhuận ROI là

85% trong 5 năm

và PNJ mang lại 17% mỗi năm cho nhà đầu tư

Sau khi phân tích 2 khoản đầu tư với cùng nguồn vốn là 4 tỷ vào bất động sản hoặc vào chứng khoán cụ thể là cổ phiếu PNJ trong 5 năm.

Có thể thấy rằng cổ phiếu PNJ mang lại tỷ suất sinh lời (ROI) vượt trội so với đầu tư vào căn hộ cho thuê.

17% vs 7%

Tuy nhiên, thị trường tài chính chứng khoán rất khác biệt về tính chất so với bất động sản mặc dù cả 2 đều là tài sản.

Bất động sản là tài sản có tính thanh khoản thấp, cần thời gian để tiêu thụ nhưng bù lại rất an toàn và giá trị gia tăng tốt theo thời gian.

Cổ phiếu là tài sản thanh khoản cao, mua và bán rất nhanh nhưng bù lại có biên độ biến động giá cả lớn, có thể làm ảnh hưởng đến tâm lí.

Vì vậy, tỷ suất sinh lời 7% từ đầu tư căn hộ cho thuê trong bất động sản vẫn là con số hấp dẫn dành cho hầu hết các nhà đầu tư với khẩu vị rủi ro an toàn và đầu tư dài hạn. Và chứng khoán lại là một loại hình đầu tư rất khác với cơ hội hấp dẫn, tỷ suất sinh lời siêu cao nhưng kèm với đó là rủi ro không hề nhỏ, có thể làm mất toàn bộ tài sản của nhà đầu tư nếu chọn những công ty làm ăn không hiệu quả, không có đội ngũ lãnh đạo tốt để dẫn dắt công ty đi lên.

Vậy nên, “chọn mặt gửi vàng” là từ khóa quan trọng dù cho anh chị muốn đầu tư ở mảng bất động sản hay chứng khoán.

TrieuTV, Nhà Tư Vấn và Quản Lí Đầu Tư luôn sẵn sàng hỗ trợ anh chị.

Vậy thì, nếu kết hợp cả đầu tư bất động sản và chứng khoán bằng nguồn vốn 4 tỷ theo tỷ lệ 3:1 thì tỷ suất sinh lời sẽ là bao nhiêu trong 5 năm.

Tôi sẽ dùng 3 tỷ mua căn hộ 1-2PN xa trung tâm một chút để cho thuê và 1 tỷ dùng mua cổ phiếu PNJ. Cả 2 khoản đầu tư sẽ bán hết sau 5 năm.

Đối với căn hộ 1PN hoặc 2PN trong tầm giá 3 tỷ thì giá thuê sẽ rơi vào khoảng 10 triệu/tháng, như vậy 1 năm 12 tháng thu về 120 triệu tương đương tỷ suất sinh lời là 4% mỗi năm. Và sau 5 năm cho thuê căn hộ đem về lợi nhuận 600 triệu và bán đứt căn hộ thu về 3,3 tỷ.

Như vậy, từ số vốn ban đầu 3 tỷ đầu tư vào việc mua căn hộ cho thuê và bán đi sau 5 năm để thu lợi được 3,9 tỷ cả gốc lẫn lãi. Tỷ suất sinh lời 130%, lợi nhuận 30% so với vốn ban đầu.

Song song đó là tôi cầm 1 tỷ mua được 7.485 cổ phiếu PNJ tại thời điểm ngày 02/01/2018. Tôi cũng làm các phép tính tương tự như khoản đầu tư 4 tỷ ở trên, tôi ra được 17%/năm khi đầu tư vào cổ phiếu PNJ trong vòng 5 năm.

Nói một cách dễ hiểu hơn bằng số tiền thật như sau:

3 tỷ mua căn hộ cho thuê, thu về 3,9 tỷ

TỔNG CỘNG 

5,75 TỶ ~ 43,75% 

Thống kê lại để anh chị tiện theo dõi

• Trường hợp 1: đầu tư 4 tỷ vào mua căn hộ chung cư cho thuê, sau 5 năm thu về 5,42 tỷ
• Trường hợp 2: đầu tư 4 tỷ vào mua cổ phiếu PNJ, sau 5 năm thu về hơn 7,4 tỷ
• Trường hợp 3: đầu tư kết hợp đa dạng danh mục 3 tỷ cho căn hộ chung cư và 1 tỷ cho cổ phiếu PNJ, sau 5 năm thu về 5,75 tỷ.

Tỷ suất lợi nhuận lần lượt của từng trường hợp là 7%; 17% và 8,75% đã thể hiện rõ sự vượt trội so với gửi tiết kiệm vào ngân hàng trong dài hạn của hai loại hình đầu tư bất động sản và chứng khoán.

Lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê sẽ tăng lên đáng kể nếu anh chị chọn mua được căn hộ có định giá vẫn còn tiềm năng tăng trưởng thì lợi nhuận 2 chữ số hàng năm đối với căn hộ vẫn là khả thi.

Nếu anh chị cần dịch vụ tư vấn từ Triệu hãy liên hệ qua email work@tranvantrieu.com

Cảm ơn Quý Anh Chị đã dành thời gian tại website TrieuTV – TranVanTrieu.com!