Nếu như anh chị đang tự hỏi tại sao bạn bè mình đầu tư vào căn hộ chung cư họ đều thu lợi lớn, còn mình thì không?

Anh chị hãy dành 3 phút để đọc qua các sai lầm khi đầu tư căn hộ chung cư dựa trên kiến thức và kinh nghiệm cá nhân Triệu trong khoảng thời gian làm nghề tư vấn và môi giới bất động sản.

Không xác định rõ thời gian “ra hàng”

Nguyên nhân đầu tiên nhất là không rõ nên bán khi nào và mức giá bán bao nhiêu để thu về lợi nhuận tốt nhất trong việc đầu tư căn hộ chung cư.

Tại sao nguyên nhân số 1 là điều này mà không phải là về sự chuẩn bị tài chính hay việc lựa chọn vị trí căn hộ? Chính vì không rõ mục tiêu từ ban đầu nên sẽ thiếu kế hoạch và sự chuẩn bị cho các tình huống phát sinh đột ngột ngoài tầm kiểm soát.

Đa số các dự án căn hộ chung cư sẽ mở bán nhiều đợt và giá bán đợt sau sẽ cao hơn đợt trước từ 2-5% và cao hơn nữa tùy thuộc vào nhu cầu thị trường.

Việc xác định mức lợi nhuận cụ thể là cực kỳ quan trọng, dựa vào đây chúng ta sẽ biết thời điểm cần bán đi. Triệu ví dụ một dự án cụ thể như MT East Mark tại Centana Điền Phúc Thành do Rio Land phân phối với thông tin như sau:

Giá bán MTEastMark là 2,5 tỷ cho căn hộ 2PN 2WC và số tiền cần chuẩn bị là 20% cho việc ký HĐ đặt cọc và thêm 10% cho việc ký HĐMB căn hộ MT East Mark Quận 9.

Tổng số tiền lần lượt là 500 triệu và 250 triệu cho cả 2 đợt tổng 30%. Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản sẽ muốn bán trước khi ký “hợp đồng mua bán căn hộ” tức là số tiền thực tế bỏ vào là 500 triệu.

Ngay ban đầu khi mua dự án, chúng ta sẽ xác định mức lợi nhuận 10% tương đương 50 triệu thu về trước khi tiến hành ký “hợp đồng mua bán” và thanh toán tiếp 250 triệu.

Việc biết rõ mình muốn sẽ giúp anh chị quyết định “chốt lời” ngay khi căn hộ cần bán có người muốn mua và hoàn tất quá trình đầu tư.

Nếu như không xác định rõ, chỉ dựa vào thị trường để xem lời được bao nhiêu thì sẽ rất khó ra quyết định khi có người hỏi mua căn hộ MT EastMark 2PN. Điều này dẫn đến một hệ quả khác là anh chị sẽ thiếu sự chuẩn bị cho đợt đóng tiền tiếp theo và còn giảm mức lợi nhuận đầu tư.

Chúng ta qua tiếp nguyên nhân số 2.

Sự thiếu chuẩn bị tài chính khi đầu tư dự án căn hộ

Tiếp tục với ví dụ trên về căn hộ 2PN dự án MT East Mark tại Long Trường, Quận 9.

Chúng ta đã thanh toán 500 triệu nhưng không xác định rõ lợi nhuận bao nhiêu sẽ bán nên đôi khi bỏ lỡ cơ hội chốt lời đúng với định giá thực của căn hộ tại thời điểm đó. Và thời gian thì cứ trôi, đến gần thời điểm thanh toán 10% tiếp theo cho chủ đầu tư Điền Phúc Thành để vào hợp đồng mua bán.

Thêm 10% bỏ vào tương đương 250 triệu, số tiền nâng tổng vốn đầu tư lên thành 750 triệu. Nếu như anh chị chưa có sự chuẩn bị sẵn thì đó sẽ là gánh nặng tạo nên áp lực phải bán để hòa vốn hoặc lợi nhuận không cao do đang ở trình trạng “force sell” (phải bán).

Đối với căn hộ chung cư đang trong quá trình thi công, việc nâng số vốn đầu tư thêm vào không đồng nghĩa với việc tỷ suất lợi nhuận thu về cũng cao hơn. Vì thế nguyên nhân số 1 là quan trọng hơn hết.

Tỷ suất lợi nhuận trung bình 30% cho hầu hết các dự án căn hộ chung cư từ giá rẻ đến cao cấp tại thị trường bất động sản TPHCM từ khi xây dựng đến lúc bàn giao kéo dài 18 – 24 tháng.

Chính vì thế, sự chuẩn bị tài chính là cần thiết để tham gia đầu tư dự án chung cư. Giúp chúng ta tránh được việc phải bán bằng bất cứ giá nào.

Kế tiếp, nguyên nhân số 3 khi anh chị đầu tư dự án bất động sản.

Thời điểm mua, giá và vị trí căn hộ

Vinhomes Grand Park

Thời điểm mua chính là đợt mở bán của dự án. Giá bán bao giờ cũng là rẻ nhất tại đợt đầu tiên và tăng thêm vài % cho các đợt kế tiếp. Dĩ nhiên, giá tăng là có lí do như là tổng vốn chủ đầu tư đã bỏ vào dự án nhiều hơn trước.

Đối với người mua nhà, chúng ta có thể mua giá cao hơn để đổi lại vị trí căn đẹp hơn, sự khác biệt về view, về nội thất bàn giao và các tiện ích đặc biệt tại dự án.

Nếu giá tăng cao hơn nhưng nội thất bàn giao, tiện ích, vị trí không quá nhiều khác biệt thì điều này thường đồng nghĩa với việc anh chị sẽ bị tiết giảm mức lợi nhuận khi đầu tư vào dự án.

Đối với mua và bán lại, thì việc chọn vị trí căn là yếu tố ưu tiên hàng đầu. Giá rẻ không phải là yếu tố quyết định việc bán lại khi anh chị cần. Hãy chọn các căn “high demand” là vị trí mà các nhà đầu tư khác cũng khao khát.

Trên đây là 03 nguyên nhân nếu không nắm rõ thì sẽ dẫn đến các sai lầm khi đầu tư dự án căn hộ chung cư TPHCM.

  1. Không xác định thời điểm bán và lợi nhuận cụ thể
  2. Thiếu sự chuẩn bị tài chính
  3. Thời điểm mua, giá và vị trí căn hộ.

Hi vọng bài viết này hữu ích đối với anh chị chưa nhiều kinh nghiệm trong việc mua bán bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư TPHCM.

Nếu như có thắc mắc hoặc cần hỗ trợ về bất động sản. Anh chị đừng ngại email cho Triệu vào hòm thư bds@tranvantrieu.com

Chia sẻ ý kiến với Triệu

Trieu Tran

0901 777 500

Người Tư Vấn & Quản Lí Bất Động Sản